Bislang war es ausreichend, dass die Ferienvermietung in der Gemeinschaft nicht ausdrücklich verboten war. Die neuen Bestimmungen ändern das Gesetz über Wohnungseigentum, indem ein neuer Absatz 7.3 eingefügt wird. Außerdem wird Artikel 17.12 angepasst, der es Eigentümergemeinschaften ermöglicht, die Ferienvermietung ebenfalls mit einer Mehrheit von 3/5 zu untersagen.
Keine rückwirkende Anwendung
Ein wichtiger Aspekt der neuen Regelung ist, dass sie keine rückwirkende Wirkung hat. Ferienwohnungen, die ihre Tätigkeit bereits gemäß den autonomen Tourismusgesetzen ausüben, bleiben von den Änderungen unberührt. Damit wird Bestandsbetreibern eine rechtliche Sicherheit eingeräumt, während Neuzugänge strikten Auflagen unterworfen sind.
Javier Valentín, Anwalt und Experte für Tourismusrecht, kritisiert die neuen Bestimmungen: „Ab dem 3. April wird es praktisch unmöglich sein, neue Ferienwohnungen in Eigentümergemeinschaften einzurichten.“ Der notwendige Konsens der Gemeinschaft sei „äußerst schwierig zu erreichen“. Die Änderungen seien daher ein weiterer Versuch, Ferienwohnungen in Wohngebäuden zu begrenzen.
Ende der „Golden Visa“ für Immobilieninvestitionen
Das Gesetz bringt nicht nur Änderungen im Bereich der Ferienvermietung, sondern beendet auch die Praxis der sogenannten Golden Visa. Diese Visa wurden 2013 unter der Regierung von Mariano Rajoy eingeführt, um Nicht-EU-Bürgern, die mindestens 500.000 Euro in spanische Immobilien investieren, eine Aufenthaltserlaubnis zu gewähren.
Ab April 2025 werden keine neuen Golden Visa mehr ausgestellt. Auf den Kanarischen Inseln, wo diese Regelung bislang nur wenige Investoren anzog – weniger als 1 % der Gesamtzahl der erteilten Visa – dürfte die Abschaffung kaum spürbare Auswirkungen haben.
Übergangsregelungen für bestehende Anträge
Für Investoren, die vor Inkrafttreten der neuen Vorschriften einen Antrag auf ein Golden Visa gestellt haben, gibt es jedoch eine Übergangsregelung. Diese Anträge sowie Visa-Verlängerungen werden weiterhin nach den zum Zeitpunkt der ursprünglichen Genehmigung geltenden Bestimmungen bearbeitet.
Einschränkungen mit weitreichenden Folgen
Die neuen Vorschriften zeigen eine klare politische Linie: Die Einschränkung von Ferienwohnungen in Mehrparteienhäusern sowie das Ende der Golden Visa sollen dazu beitragen, die angespannte Wohnungssituation in vielen Regionen Spaniens zu entschärfen. Kritiker wie Javier Valentín sehen jedoch vor allem bürokratische Hürden und negative Auswirkungen auf den Tourismusmarkt.
Ob die Maßnahmen tatsächlich die gewünschten Effekte erzielen, bleibt abzuwarten. Sicher ist jedoch, dass sie sowohl bei Investoren als auch bei Eigentümern von Ferienwohnungen für erhebliche Veränderungen sorgen werden.
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