Strengere Auflagen für Ferienwohnungen ab 3. April

Ab dem 3. April 2025 treten in Spanien neue Regelungen in Kraft, die die Vermietung von Ferienwohnungen deutlich erschweren. Gemäß dem am 2. Januar veröffentlichten Ley Orgánica 1/2025 über Maßnahmen zur Effizienz des öffentlichen Justizdienstes müssen Personen, die in Mehrparteienhäusern Ferienwohnungen betreiben möchten, eine ausdrückliche Genehmigung der Eigentümergemeinschaft einholen. Diese Genehmigung erfordert die Zustimmung von 3/5 der Eigentümer, die zugleich 3/5 der Miteigentumsanteile vertreten müssen. 

 Bislang war es ausreichend, dass die Ferienvermietung in der Gemeinschaft nicht ausdrücklich verboten war. Die neuen Bestimmungen ändern das Gesetz über Wohnungseigentum, indem ein neuer Absatz 7.3 eingefügt wird. Außerdem wird Artikel 17.12 angepasst, der es Eigentümergemeinschaften ermöglicht, die Ferienvermietung ebenfalls mit einer Mehrheit von 3/5 zu untersagen. 

 Keine rückwirkende Anwendung 

Ein wichtiger Aspekt der neuen Regelung ist, dass sie keine rückwirkende Wirkung hat. Ferienwohnungen, die ihre Tätigkeit bereits gemäß den autonomen Tourismusgesetzen ausüben, bleiben von den Änderungen unberührt. Damit wird Bestandsbetreibern eine rechtliche Sicherheit eingeräumt, während Neuzugänge strikten Auflagen unterworfen sind. 

 Javier Valentín, Anwalt und Experte für Tourismusrecht, kritisiert die neuen Bestimmungen: „Ab dem 3. April wird es praktisch unmöglich sein, neue Ferienwohnungen in Eigentümergemeinschaften einzurichten.“ Der notwendige Konsens der Gemeinschaft sei „äußerst schwierig zu erreichen“. Die Änderungen seien daher ein weiterer Versuch, Ferienwohnungen in Wohngebäuden zu begrenzen. 

 Ende der „Golden Visa“ für Immobilieninvestitionen 

Das Gesetz bringt nicht nur Änderungen im Bereich der Ferienvermietung, sondern beendet auch die Praxis der sogenannten Golden Visa. Diese Visa wurden 2013 unter der Regierung von Mariano Rajoy eingeführt, um Nicht-EU-Bürgern, die mindestens 500.000 Euro in spanische Immobilien investieren, eine Aufenthaltserlaubnis zu gewähren. 

 Ab April 2025 werden keine neuen Golden Visa mehr ausgestellt. Auf den Kanarischen Inseln, wo diese Regelung bislang nur wenige Investoren anzog – weniger als 1 % der Gesamtzahl der erteilten Visa – dürfte die Abschaffung kaum spürbare Auswirkungen haben. 

 Übergangsregelungen für bestehende Anträge 

Für Investoren, die vor Inkrafttreten der neuen Vorschriften einen Antrag auf ein Golden Visa gestellt haben, gibt es jedoch eine Übergangsregelung. Diese Anträge sowie Visa-Verlängerungen werden weiterhin nach den zum Zeitpunkt der ursprünglichen Genehmigung geltenden Bestimmungen bearbeitet. 

 Einschränkungen mit weitreichenden Folgen 

Die neuen Vorschriften zeigen eine klare politische Linie: Die Einschränkung von Ferienwohnungen in Mehrparteienhäusern sowie das Ende der Golden Visa sollen dazu beitragen, die angespannte Wohnungssituation in vielen Regionen Spaniens zu entschärfen. Kritiker wie Javier Valentín sehen jedoch vor allem bürokratische Hürden und negative Auswirkungen auf den Tourismusmarkt. 

 Ob die Maßnahmen tatsächlich die gewünschten Effekte erzielen, bleibt abzuwarten. Sicher ist jedoch, dass sie sowohl bei Investoren als auch bei Eigentümern von Ferienwohnungen für erhebliche Veränderungen sorgen werden.